Анализ количества времени, которое готовы тратить покупатели на дорогу до работы от загородного дома

Сотрудниками Gordon Rock, международного агентства недвижимости, совместно с работниками компании «Волжские дачи» был проведен анализ количества времени, которое ежедневно готовы тратить москвичи и обитатели крупных мегаполисов Европы, США и Японии на дорогу к месту работы и обратный путь домой. Речь идет о жителях пригородных зон, которые предпочитают сэкономить средства и купить жилую недвижимость именно в пригороде, а не в большом городе. Проведенные исследования показали, что ради этого москвичи и люди, живущие в Подмосковье, готовы даже купить землю в Тверской области, несмотря на то, что дорога до работы и обратный путь занимают 3 часа в день. Японцы готовы тратить на такую поездку 4 часа в день, а жители США – не более часа. Что касается немцев, они предпочитают затрачивать на разъезды такого плана не более 1,5 часов в день. И делают это не ради экономии, а для умиротворенности и комфорта. Именно это и дает им проживание в загородных домах пригородной зоны мегаполисов.

Термин «маятниковая миграция» четко характеризует жизнь каждого крупного мегаполиса. Безусловно, Москва – не исключение. Столица каждое утро принимает приезжающих на работу людей (в количестве 2,5 млн. приблизительно), которые вечером ее покидают. Это – взрослое население, а ведь нужно еще учесть тех, кто в мегаполис ежедневно ездит на учебу. Цифра составляет ни много, ни мало – примерно 20% населения, работающего в Москве. С каждым годом количество так называемых «маятников» растет из-за активной застройки городов-спутников столицы, а в удаленных моногородках работу найти непросто. К тому же, заработки в Москве существенно выше (в 3 раза), чем в городах на окраинах области.

Оценки Департамента маркетинга «Волжских дач» показали, что москвичи – одни из основных покупателей новостроек в Подмосковье. По статистике 2009 года – первого полугодия 2010 года их доля среди всех покупателей недвижимости в подмосковной зоне составила примерно 35%, а это существенно выше, чем доля приезжих людей из других регионов и областей РФ (около 17%). Большую часть бывших москвичей, которые переехали в подмосковные дома, составляют многочисленные молодые семьи. В связи с этим продажа участка на берегу реки или в лесном пригородном массиве становится все более актуальной. Интересен факт, что бывшие москвичи, которые переезжают жить в новый микрорайон, находящийся за МКАД, или в город-спутник, не меняют старого места работы, вливаясь в поток ежедневной маятниковой миграции.

Стимулирует переезд москвичей за город привлекательная, приемлемая стоимость жилья. К примеру, в последние годы квартира в новостройках городов-спутников, расположенных в 10 км от столицы, стоит на 30% меньше, чем в подобном объекте недвижимости Москвы. Что касается городов, находящихся на расстоянии более, чем 30 км от мегаполиса, то цена на жилье еще ниже – в 2 раза и более. По результатам опросов, для жителей столицы и области фактор цены – более значим, чем трата времени на шоссейный трафик или поездку в пригородной электричке. Вот почему они предпочитают тратить ежедневно по 3 часа, чтобы добраться до работы и обратно.

По словам Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу компании «Волжские Дачи», в России – повышенный показатель маятниковой миграции из-за того, что зоны деловой активности предельно централизованы. В пригородных зонах российских мегаполисов на сегодняшний день деловая активность лишь начинает развиваться. Он также комментирует, что по существующим тенденциям, маятниковая миграция в ближайшие годы будет расти, несмотря на то, что допустимое количество времени, затрачиваемого в пути на работу и обратно, крайне велико (ежедневно до 3 часов).

Москву не зря считают уникальнейшим примером концентрации всевозможных ресурсов одной страны. В мире таких аналогов нет. В большинстве государств – более децентрализованная гео-экономическая структура. Интересными являются результаты анализа того, каким образом фактор стоимости недвижимости влияет на рабочую маятниковую миграцию в мегаполисах Японии, Америки и Европы.

Покупку жилой недвижимости в крупном городе Японии может себе позволить не каждый житель этой страны. К примеру, цена 1 кв. м жилой недвижимости в Токио составляет в среднем 7000 долларов, а в Осаке, Йокогаме, Кобе – городах менее крупных – чуть меньше: 5000-6000 долларов. Вот почему для многих японцев, имеющих средний уровень доходов, предпочтительнее жить в собственных домиках пригородной зоны. Они обходятся на треть, а зачастую вдвое дешевле, чем недвижимость в мегаполисе. Кроме того, Япония славится высокоскоростными железными дорогами: люди могут ездить на работу, преодолевая до 500 км! Благодаря развитой транспортной сети скорость передвижения составляет 300 км/ч, а путь до работы занимает около 2 часов. Цифра, конечно, не маленькая, однако благодаря достойному уровню сервиса поездка проходит в комфортных и приятных условиях.

В европейских странах децентрализация экономики давно завершена, пригородные зоны сформированы, имеется высокоэффективная транспортная сеть. По территории стран население распределено равномерно, а деловые учреждения рассредоточены. Поэтому люди могут себе позволить тратить в пути на работу не более часа.

Немцы считают возможным нахождение места работы на удалении до 100 км от дома. Они тратят до 1,5 часов ежедневно, чтобы добраться туда и обратно, и полагают, что эта цифра – предельная. Около двух третей жителей Германии каждый день ездят на работу на автомобиле. Что касается стоимости недвижимости, то по оценкам Gordon Rock, в Берлине она всего на 10-15% больше, чем в городах, находящихся в 60-100 км от него. К тому же, по многим оценкам, в Германии – лучшая в мире дорожная инфраструктура. Неудивительно, что характерная для всей страны доля маятниковых мигрантов, приезжающих в немецкую столицу ежедневно, составляет 30-40%, поэтому Берлин является лидером маятниковой миграции в Старом свете.

Американские пригороды стали активно развиваться в 50-х прошлого века (послевоенный период). Программой малоэтажного строительства было предусмотрено решение проблем с жильем, в городах при этом оставалась вся деловая активность. В течение десятилетий американцам приходилось ездить на работу в большие мегаполисы, поскольку найти работу рядом не представлялось возможным. Благодаря второй волне урбанизации и децентрализации деловые центры возникают и в пригородных зонах. Как грибы после дождя растут районы около Нью-Джерси и Бостона, Атланты и Детройта, Феникса, Вашингтона и Сан-Франциско, Южной Калифорнии. Здесь предполагается размещение территорий для работы и центров обслуживания населения, а вокруг них миля за милей располагаются домики на одну семью с уплотняющейся застройкой. Пригородные зоны связывают между собой крупные автомагистрали, а по скоростным шоссе и загородным автострадам можно попасть к центральным городским дорогам. Раньше американцы тратили до 1,5 часов на дорогу до работы, а сейчас им достаточно 30 минут (в среднем), чтобы добраться в одну сторону.

Станиславом Зингелем, президентом агентства Gordon Rock, были прокомментированы результаты исследования. По его словам, разница в ценах на недвижимость будет еще долго являться самым важным драйвером миграции людей из российской столицы в Подмосковье. Уже сейчас это вызывает существенные транспортные проблемы, готовые вот-вот перейти в экономическую плоскость. Тем не менее, пример развитых стран показывает, что значительно облегчить напряженность может политика децентрализации деловых зон, сочетаемая с развитием транспортной инфраструктуры в регионе, а также приведение через какое-то время разницы в стоимости жилой недвижимости к ее логичному значению.